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[新華網(wǎng)記者]各位網(wǎng)友，大家好，歡迎收看新華訪談。近期各大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)城市“地王”頻出，引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)調(diào)控失靈的擔(dān)憂。究竟未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向在哪里？今天我們非常榮幸地請(qǐng)到了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹，來(lái)跟我們聊聊房地產(chǎn)市場(chǎng)一些熱點(diǎn)問(wèn)題。秦老師，您好！先跟各位網(wǎng)友打個(gè)招呼吧。[09-16 11:51]
[秦虹]各位網(wǎng)友大家好。[09-16 11:52]
[新華網(wǎng)記者]秦老師，近期，北京、上海等地“地王”頻出，引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌。而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)100個(gè)城市的新建住宅平均價(jià)格上漲格局未變并且環(huán)比漲幅擴(kuò)大。特別是一線城市如“北上廣”的房?jī)r(jià)更是持續(xù)上漲，有種觀點(diǎn)認(rèn)為調(diào)控基本失靈，您怎么看待這種觀點(diǎn)？如何看待近期住房市場(chǎng)走勢(shì)？[09-16 11:55]
[秦虹]今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的特點(diǎn)就是差別特別大，城市分化非常嚴(yán)重。中國(guó)的市級(jí)城市有657個(gè)，還有19000個(gè)鎮(zhèn)，在這些城市里部分城市特別是一線城市和一部分二線城市房?jī)r(jià)還在持續(xù)上漲，但絕大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，還有少數(shù)城市房?jī)r(jià)在下跌。所以，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化就是差別很大，不像往年各個(gè)城市房?jī)r(jià)幾乎都上漲，今年不是這樣一個(gè)格局。 從北京、上海、廣州這些一線城市來(lái)看，為什么這些地方房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲？北京已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策了，房?jī)r(jià)還在上漲，這跟供求關(guān)系有關(guān)。北京連續(xù)10年平均每年差不多新增的常住人口都在接近60萬(wàn)人的水平，在新增人口里面又以年輕人居多。比如2011年北京新增的常住人口大概56萬(wàn)，但20歲到39歲的年輕人占到62.8%，這是北京市統(tǒng)計(jì)局的一個(gè)數(shù)據(jù)。[09-16 11:57]
[秦虹]在年輕人占新增人口比例這么大的情況下，年輕人到北京就業(yè)、工作、學(xué)習(xí)，總要談戀愛(ài)、結(jié)婚、生孩子，生完孩子還有老人要過(guò)來(lái)照顧，所以對(duì)住房的需求特別迫切。而從供應(yīng)上來(lái)看，這些年來(lái)北京土地的完成量始終不到50%，人口在穩(wěn)定地增長(zhǎng)，但是供應(yīng)量并沒(méi)有穩(wěn)定地增長(zhǎng)，所以人口多、供應(yīng)不足這對(duì)供求矛盾決定了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)還是處于上漲的態(tài)勢(shì)。[09-16 11:58]
[新華網(wǎng)記者]對(duì)這些地區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)有加碼的可能性？[09-16 11:58]
[秦虹]現(xiàn)在政府在抑制投資和投機(jī)性需求方面采取了比較嚴(yán)厲的政策措施。目前限購(gòu)政策在全國(guó)49個(gè)城市實(shí)行，全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第三套房是不貸款的。這些政策措施還是比較嚴(yán)厲的，出臺(tái)了這些政策之后，現(xiàn)在市場(chǎng)上需求的主體，80%以上還是自住性需求，而不是投機(jī)炒房。例如在北京，如果想投資多買(mǎi)一套房，但是政策規(guī)定，有本市戶口的居民只能買(mǎi)兩套，而沒(méi)有住房的外地戶籍的居民要在連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅后才能買(mǎi)房，所以投機(jī)炒房不具備相應(yīng)的條件。 在不限購(gòu)的地方是不是能夠多買(mǎi)呢？現(xiàn)在國(guó)家政策規(guī)定，買(mǎi)第三套房是不貸款的，這意味著你可以在不限購(gòu)的地方買(mǎi)第三套房，但只能全款買(mǎi)，全款買(mǎi)房的情況下再去炒房賺錢(qián)獲利的可能性就大幅度降低了。 把住房投資的杠桿去掉之后，炒房的空間也大幅度得壓縮。在自住性需求為主的情況下，房?jī)r(jià)還在漲就只能說(shuō)明供應(yīng)不足。所以下一步我認(rèn)為要在供應(yīng)上做文章，特別是在供求矛盾緊張、房?jī)r(jià)漲得快的地方還要增加供應(yīng)，才能緩解供求的不平衡，才能使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，如果供應(yīng)始終不上來(lái)，價(jià)格還會(huì)再上漲。[09-16 11:59]
[新華網(wǎng)記者]7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，引起了廣泛關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為只提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而不談房地產(chǎn)調(diào)控，跟以往的提法有所不同，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)此怎么看？[09-16 12:02]
[秦虹]我覺(jué)得房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展是我們長(zhǎng)期的一個(gè)目標(biāo)。為什么要調(diào)控？就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期建設(shè)發(fā)展，這兩點(diǎn)其實(shí)不矛盾的，如果你不能解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)那些不健康的因素，不平衡的問(wèn)題，那么持續(xù)長(zhǎng)期健康發(fā)展實(shí)際上是做不到的。所以，怎么使它健康發(fā)展，就是要通過(guò)政策措施，法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的各種措施使這些過(guò)去影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一些因素去掉，所以它才能走向長(zhǎng)期健康發(fā)展。 我覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去十年確實(shí)增長(zhǎng)速度太快了，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。特別是過(guò)去我們從住房的絕對(duì)短缺一下子過(guò)渡到一些不平衡。比如在98年住房制度改革的時(shí)候，城鎮(zhèn)人均住房面積只有18平方米，戶均不到60平方米，而2012年底人均住房平均面積是32.9平方米，今天我們面臨的是什么樣的住房發(fā)展形勢(shì)呢？已經(jīng)不是絕對(duì)的短缺了，主要是不平衡，表面上看人均住房32.9平方米，而實(shí)際上有一部分人有很多套房子，一部分卻買(mǎi)不起、租不起、群居蝸居，這個(gè)不平衡是政策首先要面對(duì)的。現(xiàn)在政府在抑制投資性需求、調(diào)控政策方面實(shí)際上也要解決不平衡的問(wèn)題。[09-16 12:03]
[新華網(wǎng)記者]那我們進(jìn)行下一個(gè)話題。近期，包括鄭州、溫州、蕪湖、南京等地先后出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，然而政策傾向并非一致性收緊或者放松。有相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該避免過(guò)去的“一刀切”形式，而是要因地制宜，有的放矢地做出政策調(diào)整。您怎么看待這種說(shuō)法？[09-16 12:04]
[秦虹]調(diào)控政策因地制宜是沒(méi)有錯(cuò)的，我們?cè)谇捌诘恼{(diào)控政策在前期也不都是“一刀切”的。比如限購(gòu)，全國(guó)600多個(gè)城市中限購(gòu)的城市只有49個(gè)，這就不是“一刀切”，這就是差異化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的加劇，因地制宜地出臺(tái)一些管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策都是非常有必要的。每個(gè)城市市場(chǎng)的情況、發(fā)展的階段有差異，有的地方是供應(yīng)不足，有的地方是供應(yīng)過(guò)剩，有的地方幾乎沒(méi)有投資性需求，有的地方投資性需求比較旺盛，所以要有針對(duì)性地采取一些政策來(lái)解決這些影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素。 當(dāng)然，影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素是很多的。為什么北京每年新增常住人口60萬(wàn)，而且持續(xù)多年不變，還有一些中小城市的人口是負(fù)增長(zhǎng)，這就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，那就是大量的中小城市人口向大城市流動(dòng)。為什么向大城市流動(dòng)呢，還是城市發(fā)展不均衡而導(dǎo)致的，就業(yè)機(jī)會(huì)也不一樣，特別是公共服務(wù)也是不平衡的。像一線城市和各個(gè)省的省會(huì)城市都是積聚當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃Y源、文化資源、醫(yī)療保障等，也有最好的就業(yè)機(jī)會(huì)，所以就導(dǎo)致很多人向大城市流動(dòng)，導(dǎo)致這些地方的供求矛盾緊張。所以城市發(fā)展不均衡的問(wèn)題是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)很重要的因素。[09-16 12:04]
[秦虹]再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，可能現(xiàn)在大家感受最深刻的是地價(jià)漲得很快，地王也在出，但是地價(jià)為什么上漲？我覺(jué)得與地方政府的財(cái)政收入和房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)有關(guān)系。所以地方政府土地財(cái)政的問(wèn)題如果不能夠通過(guò)改革真正得解決，那么土地價(jià)格能不能下降？如果土地價(jià)格不降，房?jī)r(jià)能不能下降？這些都是需要值得研究和改革的一些方面。 還有其實(shí)能舉出很多的例子，北京房?jī)r(jià)確實(shí)今年上半年比去年漲了不少，但是漲幅最大的是什么房？是學(xué)區(qū)房，這也同樣和住房本身捆綁了很多社會(huì)功能有很大的關(guān)系。因?yàn)槟阒挥性趯W(xué)區(qū)的地方買(mǎi)了房子，你的孩子才能就近入學(xué)。我們教育資源的配備實(shí)際上沒(méi)有向人口的集中實(shí)現(xiàn)同步的增長(zhǎng)。我觀察了一個(gè)數(shù)據(jù)，北京2011年比2006年小學(xué)入學(xué)人口增長(zhǎng)了81%，那么北京的小學(xué)的教育資源是不是同樣也增加了81%呢？如果沒(méi)有達(dá)到同步增長(zhǎng)，那么學(xué)區(qū)房的價(jià)格一定會(huì)持續(xù)上漲。所以這里面有很多復(fù)雜的原因，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，背后的更深層次的原因都是通過(guò)需要我們改革，而不是通過(guò)調(diào)控政策才能夠解決的。[09-16 12:05]
[新華網(wǎng)記者]日前關(guān)于“房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制”就對(duì)改革的問(wèn)題有很多的探討和研究。有消息稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已形成草案，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。您怎么看待這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制？這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包含哪些方面的內(nèi)容？[09-16 12:05]
[秦虹]我說(shuō)的改革是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的背后層次的一些改革，比如怎么有效地使大中小城市公共服務(wù)的均等，使大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，怎么能夠更加開(kāi)放市場(chǎng)，在需求量大的地方能夠有效得及時(shí)得配備足夠的教育資源，怎么讓地方政府不依賴(lài)土地的出讓收入同樣也能解決它的基礎(chǔ)建設(shè)資金的需求，這些不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響特別大。 關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，我經(jīng)常給自己提這樣一個(gè)問(wèn)題，什么是長(zhǎng)效機(jī)制，我覺(jué)得用一種說(shuō)法最容易理解，我自己給自己的一種答案，就是長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該是一套政策的組合，解決了人們的穩(wěn)定預(yù)期的問(wèn)題，社會(huì)上不同層次的人都在政策上能夠找到自己對(duì)應(yīng)的需求。 比如說(shuō)，我是一個(gè)收入特別低的貧困家庭，我想知道住房保障包括不包括我？我什么時(shí)候能得到這樣的保障？能保障到什么程度？或者我是一個(gè)剛剛參加工作的年輕人，我想知道我未來(lái)住房能不能解決，靠什么途徑來(lái)解決？再比如我是已經(jīng)有一套房子的家庭，將來(lái)要換房子，我能通過(guò)什么渠道能改善我的住房？如果我是一個(gè)擁有很多套房子的人，未來(lái)我面臨的住房政策是什么？是我可以繼續(xù)大規(guī)模地持有，還是擁有多套房子要付出一些成本和代價(jià)？這些政策都應(yīng)該在長(zhǎng)效機(jī)制里面找到，找到之后，大家心里就踏實(shí)了，也減少了沒(méi)有房子人的恐慌。[09-16 12:06]
[秦虹]現(xiàn)在社會(huì)上的恐慌情緒在購(gòu)房市場(chǎng)上表現(xiàn)得很明顯，實(shí)際上是加劇了現(xiàn)在的需求，透支了未來(lái)的市場(chǎng)。比如現(xiàn)在年輕人買(mǎi)房子的年齡在不斷地下降，18到25歲左右的年輕人占的比例提高是最快的，這部分年輕人實(shí)際上還沒(méi)有到有足夠能力買(mǎi)房的時(shí)候就買(mǎi)了房。因?yàn)樗麄兛謶址績(jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，所以趕緊買(mǎi)房，還要一步到位，這大大加大了這些年輕人的負(fù)擔(dān)。他為什么恐慌？因?yàn)樗恢牢磥?lái)的市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，等他真正有能力買(mǎi)房的時(shí)候是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)環(huán)境，所以他對(duì)未來(lái)的預(yù)期是不穩(wěn)定的，他急于來(lái)兌現(xiàn)他的住房的需求，超前了他的住房實(shí)際需求。 所以我想長(zhǎng)效機(jī)制就是要建立一個(gè)人們穩(wěn)定的預(yù)期，讓大家心里覺(jué)得踏實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，不同收入群體、不同住房發(fā)展水平的人都知道未來(lái)面臨的住房政策是什么，所以長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該是一套政策的組合。這套政策的核心我認(rèn)為應(yīng)該是構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體城鎮(zhèn)居民的住房供應(yīng)體系，不同的人在這個(gè)供應(yīng)體系中能找到自己的需求和定位，然后配以財(cái)稅、金融、土地等等這些政策堅(jiān)定不移、棄而不舍地來(lái)落實(shí)這套體系，我想這應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制，這是我的理解。[09-16 12:06]
[新華網(wǎng)記者]除了買(mǎi)房，近期租房?jī)r(jià)格的上漲也引起了大家的討論。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月住房租金價(jià)格環(huán)比和同比都在上漲，這也是自2010年以來(lái)連續(xù)43個(gè)月上漲。對(duì)于如何把房租漲幅控制在合理水平，您有何建議？[09-16 12:07]
[秦虹]“控制”是我們希望政府能夠做的事情，但是通常市場(chǎng)的力量更強(qiáng)一些。我們的政策光靠“堵”，例如你不能漲，你不能買(mǎi)，恐怕不是最終的辦法，我們要更多的采取“疏”的政策。就如同剛才說(shuō)為什么在剛需為主的情況下房?jī)r(jià)還是在上漲，房租上漲是一樣的道理，這和供應(yīng)是有關(guān)系的。為什么很多中小城市房?jī)r(jià)不漲，很多中小城市的房子租都租不出去，肯定是供應(yīng)量大。大城市房租在漲，已經(jīng)把投機(jī)性需求給“按住了”，房?jī)r(jià)還在漲，只說(shuō)明一個(gè)原因，那就是供應(yīng)是不足的。所以穩(wěn)定房租、解決房租上漲的問(wèn)題還是要增加供應(yīng)。 我覺(jué)得增加供應(yīng)要從增量和存量?jī)蓚€(gè)角度來(lái)進(jìn)行考慮。從增量上來(lái)說(shuō)，要鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，能不能采取一些政策鼓勵(lì)一些企業(yè)建大規(guī)模的出租小區(qū)，長(zhǎng)期提供可供出租的房屋，讓那些暫時(shí)不買(mǎi)房或者暫時(shí)買(mǎi)不起房的人能夠有穩(wěn)定的、充足的租賃房的供應(yīng)來(lái)滿足他的需求。存量上也是有空間是可以做的，在有些城市，存量房買(mǎi)來(lái)空置的情況也是存在的。有些人有多余的錢(qián)買(mǎi)了房子，等房子漲價(jià)來(lái)獲得漲價(jià)的增值收益，房子可能空在那。我們現(xiàn)在還是要采取政策措施來(lái)擠出存量房，使所有的住房資源都能變成供給，而不是閑置，我覺(jué)得這也是增加出租房供應(yīng)的一些有效的措施。我們?cè)谡哒{(diào)整和制度改革上還是有空間可做的。[09-16 12:07]
[新華網(wǎng)記者]非常感謝秦虹老師來(lái)和我們分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題，也非常感謝秦虹老師做客新華訪談，同時(shí)也感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，下期節(jié)目再見(jiàn)。[09-16 12:07]
[秦虹]感謝大家的關(guān)注，再見(jiàn)。[09-16 12:08]
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